Sale & Leaseback, le nouveau segment de croissance du marché immobilier belge

L’étude annuelle de PwC et ULI dresse la carte du marché immobilier européen

Bruxelles, 3 mars 2009.
Le marché immobilier belge se trouve dans une impasse. Il a chuté dans les principales villes européennes. L’année 2009 s’annonce difficile. C’est pourquoi l’étude annuelle du secteur  immobilier menée par PwC en collaboration avec l’ULI (the Urban Land Institute) révèle ‘les tendances émergentes du secteur immobilier européen en 2009’. Pour l’instant, les vendeurs belges maintiennent leurs prix, provoquant une baisse des transactions ainsi qu’un manque de lignes directrices concernant l’évaluation des biens. Une zone de tension palpable s’est donc créée entre les experts, enclins à réduire la valeur des biens, et les propriétaires, forcés par l’IFRS d’aligner leurs biens à la valeur du marché, mais cependant insatisfaits d’une diminution de la valeur tant qu’aucune transaction ne la justifie. Il existe néanmoins un segment de croissance en Belgique : le sale & leaseback.

La situation belge

Selon Laurens Narraina, Partner chez PwC Tax Consultants, spécialisé en immobilier : « Les prévisions de l’année dernière ne se sont pas avérées exactes. Tout le monde partait de l’hypothèse que les investissements immobiliers reposant sur des capitaux externes se mueraient en investissements à fonds propres. La crise du crédit s’est cependant transformée en une crise économique. Elle touche aussi les acteurs disposant de fonds propres. Les investisseurs attendent, aussi bien pour acheter que pour vendre. Cependant, il faudra bien, à un moment donné, qu’ils franchissent le pas. Une fois cette étape franchie, on assistera à un effet domino. »

Maarten Tas, Director chez PwC, explique : « Peu de transactions ont été effectuées ces derniers mois sur le marché belge (et celles qui l’ont été sont essentiellement de plus petites transactions). Ces derniers temps, ce sont principalement les Sicafis qui sont actives (en tant qu’acteurs locaux, elles connaissent bien le marché belge) et qui réalisent surtout des transactions sale & leaseback (logistique, secteur de la santé). La progression du sale & leaseback par rapport au volume total des investissements s’inscrit d’ailleurs dans une tendance européenne amorcée depuis quelques années. De plus, à l’heure actuelle, le sale & leaseback représente pour beaucoup d’entreprises une alternative pour obtenir des ressources financières sans passer par les marchés de capitaux normaux. »

« Les normes IFRS, stipulant que les biens appartenant aux sociétés cotées en bourse doivent s’aligner aux valeurs du marché, rendent le marché volatil », explique Maarten Tas. « Cela alimente la crise et crée une zone de tension entre les experts, qui peinent à évaluer les biens sans références belges, et les propriétaires, qui sont d’avis que l’opinion des experts ne reflète pas toujours la juste valeur de leurs biens et qui ne voient pas d’un bon œil les conséquences de ces fluctuations sur leurs chiffres.»

Les chiffres européens présentés par l’étude

Selon l’étude, la disponibilité de capitaux en fonds propres pour 2009 est évaluée à 3,32, contre 4,53 en 2008, sur une échelle de 9, où 5 représente une disponibilité identique et 1, un recul considérable. Une disponibilité de fonds propres pour le secteur immobilier de 3,72 est prévue en Europe, contre 5,06 l’année dernière. La disponibilité de capitaux externes destinés à  l’immobilier est estimée à 3,06 en 2009, alors qu’elle était de 4,31 l’année dernière. Les investisseurs, agents immobiliers, banquiers et intermédiaires européens s’accordent à dire que 2009 sera une année difficile. Les capitaux feront encore défaut, aussi bien sous la forme de fonds propres que de moyens externes. Cela est-il dû au fait que tout le monde attend une baisse des prix ou y a-t-il une raison plus fondamentale ? Il semble que tous attendent de toucher le fond. Dans ces conditions incertaines, il est difficile d’évaluer le moment auquel cette tendance s’inversera.

La crise des marchés des capitaux dans le secteur immobilier pourrait en outre se muer en crise de l’occupation. Le ralentissement de la croissance européenne en 2008 se poursuit en 2009 et se transformera même en ralentissement de l’économie. Les marchés émergents verront eux-aussi leur production diminuer. En d’autres termes, il faut s’attendre à un recul du taux d’occupation des bâtiments, certainement associé à une adaptation des loyers.

Les résultats des villes européennes

Les résultats moyens des villes, sur une échelle de 1 (très mauvais) à 9 (excellent), en passant par 5 (raisonnable) sont :

• Perspectives d’investissements dans l’immobilier en 2009 : 4,71 (5,60 en 2008) ;
• Perspectives de nouveau développement de l’immobilier en 2009 :  4,31 (contre 5,56 en 2008) ;
• Perception du risque : 5,09 pour 2009 (contre 5,68 en 2008, le risque est donc estimé à la hausse).

En ce qui concerne les résultats individuels, Bruxelles baisse dans les classements et passe à la 15e place au niveau des perspectives d’investissements sur un total de 27 villes. Bruxelles occupait la 14e place l’an dernier. Les villes de Munich, Hambourg et Istanbul figurent dans le top 3. Cette dernière occupait la première place en 2008. Concernant le développement de l’immobilier, Bruxelles se place en 20e position. Le top 3 se compose d’Istanbul, Zurich et Munich. La perception du risque représente un autre critère important. Sur ce point, Bruxelles se positionne plutôt bien et occupe la huitième place. La ville de Munich se trouve à nouveau dans le top 3, suivie de Zurich et Hambourg. Istanbul se positionne à la 20e place, ce qui montre que les investisseurs la considèrent comme intéressante au niveau des possibilités d’investissement et de développement, mais estiment que le risque reste élevé.

Les personnes interrogées lors de l’étude considèrent Bruxelles comme un endroit relativement sûr pour y investir dans l’immobilier. La présence de la Commission Européenne contribue à la stabilité. On s’attend à ce que les acteurs internationaux y restent de toute façon actifs. Les problèmes connus par les grandes banques belges ont inquiété les investisseurs internationaux. Nous entendons cependant aujourd’hui que le fait que Bruxelles ne soit pas un centre financier joue en sa faveur. C’est pourquoi Bruxelles est recommandée pour toutes les catégories d’immobilier B2B, surtout pour conserver ce que l’on possède déjà (de 62% à 71% pour les hôtels). 

Munich se positionne globalement comme la meilleure de toutes les villes, car :

• les pouvoirs publics augmentent leurs dépenses, ce qui peut conduire à une croissance économique ;
• le chômage diminue ;
• la population augmente, ce qui a pour effet d’accroître le budget de consommation ;
• l’ensemble de l’Allemagne est, en tant que pays, considéré comme ‘peu volatil avec plus d’investisseurs à long terme’. L’assise économique diversifiée engendre un bon positionnement du pays au niveau du risque. 

En ce qui concerne le type d’immobilier, le commerce représente la meilleure perspective d’investissement, avec un résultat (Q3 2008) de 4,79 (5 étant donc considéré comme ‘raisonnable’), suivi de près par les hôtels (avec un résultat de 4,76). Moscou atteint le meilleur résultat (yield), c’est-à-dire 9% (Q3 2008). Pour Bruxelles, le rendement global de l’immobilier commercial est de 4,75%. Au niveau des bureaux, Bruxelles se place dans la moyenne, avec une recommandation d’achat de 17,8%, une recommandation de vente de 20% et une recommandation de conservation de 62,2%. Le rendement total de l’espace de bureau serait à Bruxelles de 5,5% (Q3 2008), avec un isolement moyen de 8,8%.

 « Cette année sera difficile pour les investisseurs », commente Laurens Narraina. « Ceux qui ont acheté lorsque le marché était à son niveau le plus haut vont certainement éprouver des difficultés. Les banques vont peut-être être obligées d’agir au niveau des emprunts non remboursés.
En conséquence, les parties disposant de capital devront saisir les opportunités qui se présenteront. D’autre part, il se pourrait que les banques n’aient pas d’autre choix que de laisser la chance à leurs emprunteurs de se restructurer » conclut Laurens Narraina.

PricewaterhouseCoopers fournit des services de certification, de fiscalité et de conseils dans divers secteurs d’activité afin d’apporter une valeur ajoutée à ses clients et à leurs parties prenantes et de promouvoir la confiance du public. Dans les 153 pays où sont réparties les sociétés membres du réseau, plus de 155 000 personnes mettent en commun leurs idées et leur expérience pour trouver les solutions, présenter une perspective nouvelle et donner des conseils pratiques.

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L'ULI (Urban Land Institute) (www.uli.org) est un institut d’enseignement et de recherche à but non lucratif, financé par ses propres membres. Sa mission est de jouer un rôle de leader dans  l’usage responsable des terrains et dans la création et le support de communautés partout dans le monde. Fondé en 1936, l’institut compte actuellement environ 40.000 membres, représentant tous les aspects de l’utilisation et du développement des terrains.

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Information aux rédactions:
Le rapport ‘Emerging Trends in Real Estate - Europe 2009’, publié par l’Urban Land Institute (ULI) et PwC peut être consulté.

Il peut aussi être obtenu sur simplement demande adressée à :

• pour les journalistes: Elsie Van Linthout de Luna (tél. 02 658 02 70/95 ou pwc@luna.be )
• pour les autres intéressés Saskia Jamaers de PwC (tél. 02 710 9359 ou saskia.jamaers@pwc.be ).