Emerging Trends in Real Estate - Europe 2008

Bruxelles perçue comme une valeur sûre dans un climat financier difficile”
“Bruxelles est bien placée par rapport aux autres villes européennes dans le classement 2008”

Le marché immobilier a été ébranlé. Suite à la crise des ‘subprimes’, les prix ont baissé et emprunter de l’argent coûte aujourd’hui plus cher. Il semble que les banques sont bien décidées à récupérer largement les sommes perdues. Les investisseurs possédant des capitaux propres (p.ex. les investisseurs institutionnels comme les fonds de pension) et connaissant le marché sont de retour ; quant aux opportunistes / spéculateurs, ils se sont retirés.

La frénésie d’anticipation des hausses de prix (avec des rendements en baisse constante, appelé «yield compression » dans le jargon) est finie en Europe de l’Ouest. Celui qui veut maintenant gagner de l’argent, doit s’orienter de plus en plus vers l’Est ou faire preuve de créativité sur les marchés bien connus. Aujourd’hui, certains visent plutôt la construction neuve ou la rénovation, mais avec la hausse des coûts de la construction et les difficultés de financement dans un climat négatif, il s’agit d’un véritable défi. Le temps de l’argent facile et rapide est révolu. Malgré tout, la plupart des personnes interrogées restent optimistes.

Bien que Bruxelles soit également touchée par la crise, elle reste bien cotée à l’échelle européenne, surtout grâce à son image défensive.

Ce sont quelques conclusions de l’étude “Emerging Trends in Real Estate - Europe 2008”, réalisée par Urban Land Institute (ULI) et PwC. L’étude examine le marché immobilier à la loupe sur base de 500 interviews de personnes occupant des postes clés dans le secteur immobilier de 27 pays.

Bruxelles tient bon
Bruxelles est la ville européenne que les professionnels de l’immobilier conseillent le plus de ‘conserver’, surtout s’il s’agit d’investissements semi-industriels/logistiques, d’appartements et d’hôtels. Ceci indique que notre capitale est perçue comme un ‘investissement stable’ par les personnes interrogées. La stabilité bien connue du marché bruxellois, assurée par la présence d’institutions et investisseurs internationaux des quatre coins du monde, a toujours été un atout mais se révèle l’être encore plus dans le climat actuel.

Même si l’on tient compte du facteur de risque d’un investissement immobilier, Bruxelles se positionne particulièrement bien puisqu’elle arrive à la cinquième position. Ceci fait de Bruxelles une valeur sûre dans la période de crise actuelle. La Belgique / Bruxelles n’échappe pas à la crise des crédits : les transactions prennent plus de temps ou sont purement et simplement annulées suite au financement plus difficile et à la gourmandise de certains vendeurs. ‘Cependant, il y a eu moins d’excès à Bruxelles que dans d’autres villes européennes, tant de la part des investisseurs que des institutions de crédit’, conclut Laurens Narraina, Partner, PwC Tax Consultants. ‘Nous pensons que les prix immobiliers à Bruxelles atteignent doucement leur niveau le plus bas. Le réalisme est de retour’, ajoute Laurens Narraina.

La gifle reçue par Londres cette année dans le classement général traduit bien le climat actuel. La capitale financière de l’Europe essuie aussi les revers que subit le marché américain : ralentissement de la croissance, couplé à un repli de la consommation, diminution des prix immobiliers, un taux d’endettement personnel plus élevé, avec risque de perte de son logement, et naturellement les marchés financiers houleux. Londres, qui est longtemps restée un des favoris tant pour les investissements immobiliers (achats) que pour le développement immobilier, est aujourd’hui moins attractive que Bruxelles, qui se situe au milieu du peloton avec respectivement une 14e et 12e place pour les investissements immobiliers et les développements immobiliers. “En fait, Bruxelles se positionne mieux du fait des problèmes plus importants connus ailleurs en Europe », conclut Narraina.



Le ‘vielle’ et la ‘nouvelle’ Europe
Le paysage géographique se redessine. Les places à la mode pour investir et développer dans l’immobilier européen sont aujourd’hui Moscou et Istanbul, capitales de pays émergents en Europe. Istanbul est appelée aujourd’hui ‘l’Inde de l’Europe’.

Les investisseurs doivent aller chercher toujours plus loin les beaux rendements, à savoir à l’Est de l’Europe et même en Asie, mais les risques y sont plus importants. Aux dires des personnes interrogées et mises à part deux autres villes, c’est à Moscou que les risques sont les plus élevés. Les investisseurs doivent en effet comprendre la complexité des marchés émergents sur lesquels ils veulent devenir actifs.

L’Allemagne est un marché émergent dans le domaine de l’immobilier. Quatre villes allemandes figurent dans le top dix des meilleurs marchés d’investissement: Hambourg, Munich, Berlin et Francfort. L’économie allemande se porte bien. Parmi les autres villes où il est conseillé d’investir, citons Paris, Lyon, Stockholm et Helsinki. Et, même si elles sont en dehors des frontières européennes, Abu Dhabi et Dubaï sont perçues comme des marchés avec du potentiel. Ou comment l’Europe de demain ne sera probablement plus l’Europe d’aujourd’hui ...

Retour à la réalité et back to basics
Les prix de l’immobilier en 2007 furent parfois hallucinants. A Londres, le capital à revenu fixe rapportait à un moment donné jusqu’à 220 point de base de plus que les rendements locatifs (avec des rendements faibles jusqu’à 3%). Avec un tel rendement, les investisseurs ne peuvent compter que sur les augmentations de valeur. Or le plafond avait déjà été atteint. ‘Dans ces conditions, les accidents ne sont jamais très loin’, précise Narraina.

Ainsi à Bruxelles les rendements de certaines transactions se sont-ils rapprochés du coût de financement (tombant parfois juste au-dessous de 5%), mais en moyenne, les rendements sont encore restés nettement supérieurs.

Les perspectives en matière d’immobilier en Europe restent prometteuses. Plusieurs pensent / espèrent que l’on va à nouveau prêter attention aux valeurs de base de l’immobilier, en renonçant à l’ingénierie financière pure. Les gestionnaires de fonds peuvent à nouveau faire la différence. Il est à nouveau question d’un financement raisonnable de l’endettement (LTV), de spreads normaux et de l’attention nécessaire au parcours de due diligence.

Le vieillissement de la population et le réchauffement climatique influencent de plus en plus le secteur immobilier
Au niveau de l’immobilier classique, ce sont le retail, l’usage mixte et les hôtels qui sont les plus prisés pour 2008.

Recherchant des rendements plus attractifs, les investisseurs se diversifient non seulement de plus en plus sur le plan géographique mais se tournent aussi vers des investissements immobiliers alternatifs comme les stations d’essence et le ‘self-storage’.

L’infrastructure européenne jouit d’une grande attention pour 2008. Il existera toujours un marché du crédit pour des projets de ports, de parcs à éoliennes et autres projets d’énergie verte. Pour beaucoup, les projets d’infrastructures garantissent des investissements à long terme à revenus fixes, ce qui est particulièrement recherché par les fonds de pension. C’est surtout en Europe de l’Est qu’il existe encore beaucoup d’opportunités au niveau de l’aménagement des voiries.

Tout le monde espère trouver la niche immobilière qui rapportera gros et qui constituera la promesse du futur. Beaucoup s’orientent vers le secteur de la santé. Avec le vieillissement de la population en Europe, il y aura de plus en plus de personnes âgées qui auront besoin de maisons de repos, d’infrastructures médicales etc.

Kyoto devient aussi de plus en plus une réalité pour le marché immobilier : la durabilité et l’efficacité énergétique sont des concepts de plus en plus concrets et de moins en moins de simples outils de marketing. C’est particulièrement vrai pour les investisseurs et promoteurs de centres commerciaux, dont la grandeur d’échelle et les activités se prêtent particulièrement bien à la gestion des déchets, aux panneaux solaires et aux systèmes d’éclairage efficaces énergiquement. Pour un certain nombre de personnes interrogées, l’attention portée à ces thèmes grandira en fonction des menaces de sanctions en cas de non-respect de certaines normes nationales ou européennes et de la possibilité de transformer les coûts d’investissements supplémentaires en revenus locatifs plus élevés. D’autres construisent des bâtiments écologiques avec la conviction que ceux-ci posséderont simplement une valeur plus élevée dans 5 à 10 ans.