Paris apparait comme un investissement de tout premier plan

Moins de risques et plus de profits pour les villes européennes dans l’année qui vient, estiment les personnes interrogées

BRUXELLES - 14 février 2007 – Paris se classe cette année en tête de liste des grands marchés d’investissement immobilier d’Europe. C’est la conclusion la plus importante du rapport sur les tendances émergentes du secteur de l’immobilier en Europe, “Emerging Trends in Real Estate – Europe 2007”, publié par l’Urban Land Institute (ULI) et PwC après avoir interviewé près de 400 professionnels faisant autorité au sein de l’industrie pour identifier les villes européennes les plus performantes en matière d’investissement immobilier. Londres, Stockholm et Munich se classent tout de suite après Paris. Bien que l’étude ne place pas Bruxelles sur la liste des villes les plus performantes, plusieurs tendances révélées par l’enquête indiquent un climat d’investissement positif de l’immobilier à Bruxelles.

Bill Kistler, Président d’ULI Europe, commente en ces termes le succès de Paris dans les résultats de l’enquête :

“Paris est fort appréciée pour ses perspectives de rendement global et son faible niveau de risque. Ses perspectives de rendements globaux ajustés au risque sont ainsi considérées comme les meilleures d’Europe. Pour les personnes interrogées, les raisons majeures de sa première place au classement des marchés d’investissement immobilier sont la stabilité et la durabilité économiques de la capitale ainsi que son statut de porte d’accès internationale. Ses importantes opportunités de rénovation et de régénération urbaine attirent aussi les investisseurs, note le rapport. Paris, qui est en tête de liste depuis plusieurs années, offre encore de bonnes perspectives d’investissement pour les deux années à venir.” Paris est également un grand favori pour ceux qui cherchent à acheter dans l’immobilier ; près de 54% des personnes interrogées recommandent de faire l’acquisition de bureaux à Paris, 57% conseillent d’acheter de l’immobilier commercial (‘retail’) et 41% suggèrent d’acquérir de l’immobilier industriel/logistique.

Londres se classe au deuxième rang des marchés d’investissement, juste après Paris. Les personnes interrogées ont cité Londres comme la ville européenne offrant les risques d’investissement les plus faibles et les meilleures perspectives de croissance pour les loyers, “reflétant l’optimisme à l’égard des tendances en matière de valeur immobilière, soutenues par la croissance des revenus,” indique le rapport. Toutefois, des préoccupations au sujet des exigences de grands projets de construction tels que King’s Cross, Heathrow Terminal 5 et les Jeux Olympiques de 2012 sont peut-être ce qui a empêché Londres d’occuper la première place du classement. Les investisseurs ont jugé que le marché londonien se caractérisait par une forte conservation des biens immobiliers : 44% des participants de l’enquête recommandent de conserver les locaux de bureaux à Londres ; près de 41% conseillent de conserver l’immobilier commercial (‘retail’) et près de 59% font la même recommandation dans le secteur de l’immobilier industriel/logistique.

Stockholm, qui arrive en troisième position, continue de grimper dans le classement des marchés d’investissement à mesure que se renforcent ses perspectives en matière de rénovation. D’autre part, on prévoit une montée en flèche des investissements immobiliers en Allemagne, un pays qui occupe pour la première fois deux places dans les dix premières villes, depuis l’instauration de ce rapport annuel il y a quatre ans.

Bill Kistler ajoute : “L’Allemagne connaît un nouvel essor depuis deux ans. Les investisseurs internationaux qui ont des capitaux à dépenser ont ciblé ce marché, ce qui a provoqué l’élimination du stock de l’immobilier des investisseurs institutionnels et de l’Etat. Cette tendance, associée à l’amélioration des facteurs de base, va faire de l’Allemagne le marché le plus recherché en 2007.”

Bruxelles est mentionnée comme étant l’une des villes caractérisées par une note prononcée "conserver", avec Copenhague, Edimbourg, Vienne, Dublin et Amsterdam.
Laurens Narraina, Real Estate Partner chez PwC Belgique, commente en ces termes la place de Bruxelles dans le classement :

“Le fait que la Bruxelles soit sous-représentée dans les fonds de placement immobilier internationaux implique une moindre volatilité du marché et une plus grande stabilité des prix. Les investissements dans le secteur de l’immobilier en Belgique peuvent encore s’effectuer en ayant un cash-flow positif après investissement en raison de la différence positive entre les loyers bruts et les coûts d’emprunt. En outre, la solidité du PNB, prévue par la Banque Mondiale, Moody, explique pourquoi la Belgique a la capacité de devenir une destination d’investissement confortable à l’avenir.”

Les personnes interrogées cette année se sont montrées plus réservées par rapport aux éditions précédentes de ce rapport et elles ont souligné la nécessité d’élaborer des stratégies créatives pour saisir les futures opportunités d’investissement et de développement dans l’immobilier.

“Ce sont là de bonnes nouvelles,” a fait observer Laurens Narraina. “L’immobilier logistique et de distribution offre un potentiel tout à fait intéressant, selon les personnes interrogées, et la Belgique, qui reste l’une des destinations préférées d’Europe en matière de logistique et de distribution, devrait obtenir de bons résultats dans ce contexte. En outre, les partenariats entre le secteur public et le secteur privé, qui en sont encore à leurs débuts en Belgique, offrent eux aussi certaines opportunités d’investissement s’ils sont gérés avec soin. En termes de perspectives de développement urbain, le rapport accorde la première place à l’Istanbul, mettant en évidence que cette ville est en train de parvenir à maturité en tant que marché mondial ; mais Bruxelles présente également d’énormes opportunités au niveau d’investissement en redéveloppement.”

Une autre conclusion du rapport, c’est que les perspectives de rentabilité sont jugées favorables pour tous les types de sociétés immobilières et le rapport montre que le nombre des acheteurs l’emporte sur celui des vendeurs par deux contre un. En dépit de certaines préoccupations au sujet des investisseurs étrangers qui feraient monter les prix, peu de personnes interrogées ont indiqué que l’immobilier européen était “en proie à une exubérance totalement irrationnelle,” peut-on lire dans le rapport. “Les hypothèses que font les personnes interrogées sont peut-être optimistes, mais elles n’ont rien de ridicule ni d’irrationnel.”

En termes d’investissement au niveau mondial, les véhicules d’investissement immobilier européens privés se classent en tête de liste pour les participants de l’étude, devant les actions des sociétés internationales, les actions des sociétés européennes, les biens immobiliers aux Etats-Unis et les obligations.

Malgré des prévisions indiquant un climat d’investissement plus calme en 2007 et des profits inférieurs à 10%, les capitaux propres continuent d’affluer dans le secteur immobilier européen. Cette tendance devrait se poursuivre avec d’importants flux de croissance en provenance du Moyen-Orient, d’Asie et d’Australie. On s’attend aussi à des augmentations au niveau des capitaux d’emprunt, mais la hausse des taux d’intérêt pourrait maintenir le marché dans un équilibre relatif.

Le rapport fait observer qu’en raison de “la soif de rendements plus élevés”, les investisseurs prennent en considération des biens d’investissement aussi divers que les stations-essence, les logements pour étudiants, les ports de plaisance, les stations-service sur les autoroutes, les prisons, les parkings et les éoliennes – en fait, “tout ce qui peut générer des revenus.” Les infrastructures génératrices de revenus – routes à péage, aéroports, installations portuaires et ferroviaires, etc. – sont identifiées comme un type d’investissement particulièrement prometteur. La durabilité gagne en importance aux yeux des investisseurs et des promoteurs immobiliers. Les locataires n’exigent pas encore de vivre dans des bâtiments respectueux de l’environnement, mais un grand problème à cet égard est de savoir “quand les occupants vont prendre (le développement durable) au sérieux”, souligne le rapport.

Les centres commerciaux devraient une nouvelle fois produire les bénéfices globaux les plus élevés en 2007, suivis par les hôtels, les projets immobiliers à usage mixte, les bureaux de centre-ville et les parcs commerciaux. Les biens à usage mixte constituent le choix préférentiel des investisseurs du point de vue des perspectives de développement et d’équilibre du marché, suivis par le secteur résidentiel, les hôtels, les entrepôts/l’immobilier commercial et les centres commerciaux. Le rapport fait remarquer que la stagnation qui se profile dans de nombreux pays d’Europe occidentale sur le plan économique pourrait avoir un impact négatif sur les dépenses des consommateurs.

De façon générale, l’immobilier devient une catégorie internationale d’actif d’investissement, note Emerging Trends. “Non seulement les investisseurs du monde entier placent énormément de capitaux dans l’immobilier – on estime que de l’immobilier d’une valeur de 600 milliards de dollars américains ont fait l’objet d’un achat direct en 2006 – mais ils franchissent aussi les frontières à cet effet… Il y a cinq ans, quasiment personne n’opérait sur le plan pan-européen ; aujourd’hui, il n’y a pas d’autre façon de faire”, affirme le rapport.

Notes aux rédacteurs en chef

Le rapport qui a été publié aujourd’hui est la quatrième édition annuelle européenne de Emerging Trends in Real Estate®. Le rapport est disponible dans son intégralité sur le site d’ULI, à l’adresse : www.uli.org.

L’Urban Land Institute (www.uli.org) est une organisation professionnelle active dans les domaines de l’urbanisme, de l’immobilier et de l’environnement. ULI est :
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- Une association forte de 32.000 membres dans le monde dont 1.800 en Europe. Ses membres sont issus des secteurs privé et public et représentent l’ensemble des activités relatives à l’aménagement du territoire.
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